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堺筋本町駅まで5分、谷町四丁目駅まで徒歩3分 RCの9階建 出ました!

2021年02月10日

本日は1件です。
場所は本日も大阪からになります。
中央区のオフォスビルで最上階がオーナールームになっている物件で
角地で土地300㎡以上あり、堺筋本町駅まで5分、谷町四丁目駅まで徒歩3分
RCの9階建てで平成2年の物件ですがとてもきれいです。


中央区オフィスビル
╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋
住所  大阪市中央区
交通  メトロ谷町線 谷町四丁目駅 徒歩約3分
    メトロ堺筋線 堺筋本町駅 徒歩約5分
土地  約320㎡
構造  RC造9階建て
完成  平成2年
規模  オフィス×15戸+8階9階メゾネットオーナールーム(316㎡)付き
延床  約1900㎡
現況  1階~7階のオフィス部分は満室です。
    8階、9階には元売主さんが入居中です。
    2021年3月に退去されます。
現況収入 約281万円
現況満室年収 3372万円 *8階9階除く

8階9階をオフォスに転用した場合の満室想定
366万円
年間 4392万円

売価6億円税別 
利回り
現況  5.6%
満室  7.3%

はっきり言って中央区のオフォスビルで検査済みもあり適法で、施工会社も
真柄建設(明治40年の老舗工務店)で大手建設会社が建てたビルで、7%超える
物件というのはありません。
物件見てもらえればわかりますが、外観もキレイですしエントランスもキレイ
です。いわゆるちゃんとしたオフィスビルです。
角地で間口も20Mある堂々としたビルです。(前面道路も幅員11Mと
幅員8Mある道路の角地です。)

満室想定利回り5.6%の7.8億円でも通用するエリアとポテンシャルもってます。
土地の実勢価格で坪400~500万円くらいすエリアです。約100坪ですので、
土地だけでも価値は最低4億円~5億円程度です。
(商業地域の建ぺい80%、容積約600%地区ですので、デベロッパーからすれば
垂涎の土地ということになります。)

8階9階のオーナールーム(メゾネットになってます。)ですが、312㎡も
あるので、そんな今どきいりますか?
というくらい広いです。(8階 180㎡ 9階 140㎡)
ですので、最上階に住まれるのでしたら、9階部分(140㎡)だけで十分では
ないかと思います。

概ね本周辺の100㎡越えの分譲マンションですと安いものでも7,000万円~
億越え程度します。それら考えても十分安いのではないかと思います。
是非是非ご検討ください。

但し以下ご留意ください。
1、引き渡しは2021年4月1日以降
2、8階9階のオーナールームが3月に退去されますが、現状渡し(未改装)
3、敷金等約1,160万円ありますが、精算しません。(関西方式)
4、8階9階部分をオフィスに転用する場合は相応の費用が必要です。
5、価格交渉は不可です。(すみません!)

売主さんは一般法人です。売却理由は資産整理の一環です。
先日売主さんとお会いし、話してきました。価格については私が想定していた
価格よりずいぶん良心的な価格でした。なので売主さんの気が変わらないうちに早々に契約
したいと思います。(笑)

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