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池田市石橋阪大前駅徒歩2分 1棟レジ1.34億円9.1％～出ました。
2023年02月03日
本日は池田市の阪急石橋阪大前徒歩2分の好立地1棟マンションのご紹介です。
1.8億円でしたが、色々複数の要因が重なり今回1.34億円（税込み）まで
値下げしていただきましたので、配信させていただきます。
勿論大胆な値下げには理由が・・・・
石橋阪大前M
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住所 池田市石橋1丁目
交通 阪急宝塚線 石橋阪大前駅 徒歩2分
土地 約221.48㎡ 約67坪
建物 約456.38㎡
構造 鉄骨造スレート葺4階建
完成 平成5年9月
＊2021年に屋上屋根葺き替え済みです。
規模 1K（21.6㎡前後の洋室10帖のUBタイプ）×15戸＋店舗×1戸
用途 商業地域
建ぺい 80％
容積 240％
接道 南側公道幅員約3.7M道路
間口 約17.4M
現況 5,424,000円（1階店舗空き、１K5戸空き）
満室 12,228,000円
価格 1.8億円→1.34億円（税込み）
利回り 6.8％→9.1％になりました。
検査済みはありませんが、違反はありません。（建ぺい容積共基準以内に
収まっています。）
値下げ理由はずばり1階テナントの退去です。
昨年5月にそれまでずっと営業されていた居酒屋さんが退去されました。
約40坪程度の広さで、賃料が352,000円。坪8000円＋消費税。
このテナントがごっそり抜けて、それから次なるテナントの借り手がない、
それに加えて2階～4階の１Kが5部屋退去云々。
そういう事も重なったため、値下げという事になりました。
場所は石橋阪大前駅出口（西口）出て、商店街（アーケード付）を南へ2分
ほど歩いて少し横道入ったところです。
アーケードから50Mくらいの場所ですので、傘いらずの立地といえます。
物件エントランスからアーケードまで歩けばあとは商店街でそのまま駅に
着きます。
商店街から少し横道入るため、駅徒歩2分の好立地ではありますが、テナント
としては、誘致するのに時間がかかる物件かもしれません。
しかしながら間口が17Mと広いので、2区画に割れます。その方がテナント
退去のリスクも少なくなりますし、1区画15坪程度でしたら、個人の方も借りやすく
なりますので、リーシングの幅がぐっと広がります。
15坪の区画を2か所、6坪の区画を1か所の合計3区画にするか、
15坪の区画を2か所、6坪の区画を思い切って駐輪場かバイク駐輪場として入居者
用に開放するか等々色々検討できると思います。
それもこれも間口が広いので、分割できる。というのが本物件の強みです。
2021年に屋上の屋根の葺き替え工事完了しています。勾配屋根ですので、
防水に強いです！
阪急石橋阪大前駅は1日の乗降者数が約3.2万人。大阪市でいえば
阪急淡路駅とほぼ同じ。京都市でいえば桂駅とほぼ同じくらいの乗降者数です。
売主さんは建築会社です。平成5年にご自身の会社で建築されて、それから
ずーと保有されています。
しかしながら社長も高齢になり、売却もやむなしというところでしょうか。
ご興味ある方は是非是非お気軽にお問合せください。