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西宮市武庫川駅徒歩7分。平成16年RC造有料老人ホームNET利回り5.16％出ました！
2023年03月24日
住宅型有料老人ホームの売り物件です。売主さん個人です。
平成22年から所有されておられます。諸事情ありご売却されることに
なりました。
借主さんは老人ホームの運営会社さんになります。
一括借り上げではなく、通常の入退去あれば都度募集されますので、
その空室期間の賃料は入ってきません。
通常はだいたい運営会社さんが一括で借り上げて、オーナーさんに一定の
賃料を支払う形態が多いはずですが、今回の物件はいわゆる普通の賃貸借契約
です。
その点ご留意ください。
＊とは言いましてもほぼ稼働率100％だそうです。
西宮老人ホーム
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住所 西宮市小松東
交通 阪神線 武庫川駅 徒歩約7分
土地 約150㎡ 約44坪
完成 平成16年6月 ＊平成30年に外壁塗装塗完了済みです！
構造 RC造4階建
延床 約280㎡
規模 16戸＋管理人室＋リビング
用途 第2種中高層住居専用地域
建ぺい 60％
容積 200％
前面道路 公道です。
角地です！
現況賃料 約1323万円（満室です。）
売価 1.76億円（税込み）
利回り 約7.5％
検査済み 有
本物件は新築時から有料老人ホームとして運営されています。
用途は寄宿舎となっております。
従いまして、遵法性は問題ありません。
エレベーター付きのRC4階建てです。
各お部屋は洋室6帖タイプです。
各階にお風呂、トイレ洗面がついており、1階にはリビングがあります。
入居者さんは65歳以上の方で、要介護です。
概ね有料老人ホームの場合家賃以外に諸々費用かかり、月20万円以上する
施設がほとんどですが、本物件の場合は１／３の7万円前後です。
従いまして、平成22年からの稼働率はほぼ100％との事です。
多分入居待ちの方がおられて、誰か退去すればすぐに次の方が決まるんだと
思います。
経費は
運営会社に賃料の8％支払っております。
あと電気代、水道代、ガス代、エレベーターメンテナンス費用等もすべて
オーナー負担となっております。
それら含め年間約400万円程度が経費としてかかります。30％の経費率と
いうことですね。
オーナー側としたらもう少し賃料上げて、経費率25％程度で収めたいところ
ですが、どうなんでしょうか。
ただオーナーさんが契約している借主さんと、実際にこの施設の運営をしている
会社は違うので、現在の借主さんは実際の運営はしておらず、第三者に外部
委託されている可能性あります。その点はオーナーさんはあまりよくわからない
との事です。
いずれにしましても、価格含め交渉してまいりますので、ぜひぜひお気軽に
お問合せください。