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東住吉区は近鉄北田辺駅徒歩4分昭和61年築鉄骨１K大規模修繕工事済み2.1億円11％～出ました。
2025年08月06日
本日は1件です。
価格2.1億円ですが、売主様曰くは価格相談してください。
との事ですので、通るかどうかはわかりませんが、値段提示いただければ
交渉させていただきます。
＊売主様は宅建業者になりますので、遠慮なく交渉していきます。
まずはスペックからご案内させていただきます。
東住吉47
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住所 東住吉区西今川1丁目
交通 近鉄南大阪線 北田辺駅 徒歩約4分
土地 約329.67㎡ 約99.73坪
用途 第1種住居地域
建ぺい 80％
容積 200％
前面道路 公道幅員約6Mに約11M
公道幅員約4Mに約19M接道している角地になります！
地型 整形地です。
建物 約856.78㎡ 約259.18坪＊容積オーバーしております。
完成 昭和61年4月 ＊本年3月大規模修繕工事済みです。
構造 鉄骨造陸屋根5階建て
規模 １K（約12～18㎡）×47戸
現況収入 約2000万円（7戸空き）
満室想定 約2440万円
売価 2.1億円（税込み）→1.9億円で売主様了解もらえたら、利回りも
13％近くになりますので、買主様にとってもなんとなく納得いただける価格
ではないかと思料しますがいかがでしょうか？
現況利回り 9.5％
満室利回り 11.6％
検査済み 無
オートロック 有
エレベータ― 無
という物件です。大規模修繕の内容は
１，外壁塗装
２，共用部床長尺シート張替え
３，共用部改修工事
４，キュービクル改修工事
です。
間取りは47戸中39戸は約18㎡の１K（UB）タイプで、あとの8戸は約12㎡の
１R（UB）タイプとなります。
角地で間口も広く地型も良い土地です。
難点は、容積オーバーという点と、ベランダは南向きと北向きがありますが、
南向きは日当たり当然良好ですが、北向きの方は隣地建物が目の前にあり
相応に圧迫感あります。あとは駐輪場がないため、道路にずらっと並べて
あります。
この3点です。この3点を乗り越えるのは利回り以外にはございません。
謄本から読み解くと、おそらく業者さんは15％利回りで購入し、大規模修繕
工事を行い仕上がり14％程度ではないかと踏んでおります。
従いまして価格交渉するのも、13％が限界かなぁと勝手に想像しております。
（勿論14％15％で交渉はできますが、それだと売却せず保有していかれると
思います。）
勿論売主様は実は強気で12％以上では売りません！というスタンスかもしれませんが、
売主様から「価格相談くださいね。」と尋ねてもいないのに言ってこられたの
で、それなりに交渉幅はあるのではないかと思料しております。
いかがでしょうか？ご興味ございませんでしょうか？
資料は一通りございますので、是非お気軽にお問合せください。
ご検討よろしくお願いします。