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池田市から旧耐震RC9％～出ました。
2021年11月23日
旧耐震のマンションですが、土地が広い（100坪）あり、価格6,580万円
路線価ベースですと4,500万円（土地路線価）となります。
路線価ベースでの乖離は約2,000万円ありますが、2年前に大規模修繕
（外壁、室内、設備等）で約1,200万円かけておられますので、そのあたり含め
概ね売価6,580万円でも高くないと思います。
池田住吉M
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住所 池田市住吉1丁目
交通 阪急線 石橋阪大前駅 徒歩約9分
土地 339.46㎡ 約102.68坪 （300㎡超えていますので、買い替え特例使えます！）
用途 第1種住居地域
建ぺい 60％
容積 160％
完成 昭和46年6月
構造 RC造3階建
規模 1K（洋室10帖＋キッチン、バストイレセパレート）～2DK×13戸
駐車場 4台
延床 423.84㎡
現況収入 591.6万円 （２Kタイプが1室空き）
満室想定 644万円
売価 6,580万円
利回り 9.79％
前面道路は約2Mの私道です。私道持ち分あり。
間口は約13M程度。
石橋阪大前駅の乗降者数は1日平均4.4万人。概ね京都ですと桂駅と
ほぼ同じです。
そこから徒歩10分圏内のエリアという事になります。
石橋阪大前駅の東側は阪大キャンパスが広がっております。
本物件は西に歩いて10分程度の場所になります。
ビル、マンション、戸建て等が立ち並んでいる場所です。
前道が狭いですが、車は十分通れる広さですので、狭苦しい感じはしません。
是非現地ご確認ください。
外観は2年前に塗りなおししてます。（群青色）
いかにも塗りなおししました。という感はありますが、キレイになってます。
せめて前面だけでも2色を配色して、おしゃれ感出したらよかったのに。
と思わなくもありません。（費用ほとんど変わらないはずですので）
本物件周辺の取引事例としては、土地で概ね50～60万円／坪
新築戸建てが3,000万円程度。
本物件は間口が広いので、3区画程度取れる可能性あります。
将来的にはこういった建売業者さんへの売却も視野に入ります。
価格はできるだけ10％回るよう交渉させていただきたいと思います。