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淀川区三国駅徒歩8分ファミリー中心11％～出ました！
2022年03月22日
本日は1件です。
昭和63年の鉄骨造です。間取りは１R～２DKと多彩な間取り。総戸数12戸の
マンションです。
現状の価格が8,000万円。現状2戸空きです。現況利回り7.3％
満室想定で9％。
という物件ですが、難ありの物件のため、大幅値下げさせていただきます。
8,000万円→6,200万円。→さらに値下げ交渉いたします。
これにより一応表面11.6％という物件になります。
難ありという件は後ほどご説明させていただきます。
三国M
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住所 大阪市淀川区新高
交通 阪急宝塚線 三国駅 徒歩約8分
阪急神戸線 神崎川駅 徒歩約7分
土地 約184.05㎡ 約55.68坪
完成 昭和63年1月
構造 鉄骨造スレートぶき4階建
規模 1R×1戸＋1DK×4戸＋2DK×7戸の合計12戸
延床 約371.64㎡
現況 約600万円（2部屋あき）
満室 約720万円
売価 8,000万円→6200万円→さらに値下げ交渉いたします。
利回り 9％→11.6％
難ありの件は2点ございます。
1点目
水漏れしております。屋上屋根部分からと外壁の壁側からしていると思われます。
朝日リビングさん（塗装業者さん）の見積もりが
１，540万円（塗装案）
２，900万円（屋根葺き替え案）
の2通りの見積もりが出ております。
どちらを選んでも相応の出費が必要になることです。
また仮に屋根を葺き替えたとしても、現在の水漏れが直るかどうかは不明です。
あるいは建物いたるところに水が回っている可能性も否定できない。
という状況でございます。
従いまして、今回屋根直しました。でもしばらくすると、別のところから水漏れ
してきました。というような状況も考えられます。
難あり2点目
これは先ほどの1点目よりかは軽度ですが、本物件の新築時には隣の建物
（これも同じ4階建てのマンションです。）と一体で建築確認申請を出している
可能性があります。
＊本物件単体での建築確認申請が確認できなかったためです。
以上2点が難ありの点です。
売主さんは個人。売却理由は屋根葺き替えて所有し続けるか、赤字でも
売却するか検討されていましたが、赤字（6200万円なら手出しする必要
あるためです。）でも売却するという事になりました。
オートロック、エレベーター付きです。
12戸中10戸は普通にご入居いただいておりますので、特段の問題はないと
思います。
購入いただく方にはなんかあったら建て替える。というくらいの気持ちで
ご購入いただく方が良いと思います。
ちなみに角地で、用途地域は第1種住居地域。建ぺい80％ 容積200％の
地区です。
土地の相場は80～110万円／坪程度でしょうか。
角地ですので、2区画に分けられる形です。新築戸建てで4000～4500万円
で売られている地域です。
6200万円という価格ですが、あと500万円交渉して5700万円という価格で
一度打診してみますので、ご興味ある方は是非お気軽にお問合せください。
内覧可能です。
また朝日リビングさんの建物診断書、見積書等すべて揃っております。
あと図面関係等は一切ありませんので、その点ご了承ください。