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大正区から平成7年鉄骨造グループホーム（障がい者向け）1棟貸し3500万円9.6％出ました。
2023年11月09日
本日は1件です。
元々事務所兼住居だった鉄骨4階建ての物件を、今年室内全面リフォーム
し（クロス張替え、給湯器交換、トイレ交換、畳新調、エアコン新設等等）
グループホーム運営会社（障がい者施設）に一括でサブリース（20年定借）
することが決まりました。
室内の改装と運営会社のアレンジはすべて本物件の売主さんがされておられ
ます。（不動産会社）
グループホームの運営会社さんは関係行政からの許可を本物件で取得し、
運営にあたりますので、長期的に借りていただける環境でございます。
（売上はすべて国に対して請求できますので、とりっぱぐれがないのです。
一人当たりの請求報酬額は概ね10～30万円でしょうか。（規模や運営方法、
地域により異なります。））
本物件は7人収容できる7LDKの物件です。貸主側は1室4万円で貸し出し、
借主である運営会社は一人入居当たり10～30万円の報酬を行政に申請し受領するという
ビジネスモデルです。
今回はその貸主の地位を承継するオーナーチェンジ物件です。
大正区グループホーム1棟貸し
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住所 大正区鶴町1丁目
交通 バス停（鶴町1丁目停）徒歩1分
土地 約54.02㎡ 約16.34坪
用途 第2種住居地域
建ぺい 60％
容積 200％
接道 南側公道幅員約6Mに約3.73M接道しています。
地型 整形地です。
建物 約132.12㎡
完成 平成7年9月
構造 鉄骨造スレート葺4階建て
規模 1階 納戸、浴室、トイレ、洗面所 駐輪場
2階 ダイニング6.7帖、洋室5.5帖、和室4.5帖、トイレ
3階 洋室6.5帖、洋室4.5帖、洋室5帖
4階 洋室5帖、洋室5帖
全7区画（すべてのお部屋は独立しております。）
7人が共同生活できるように、今回間仕切り等含め工事済みです。
家賃収入 28万円（非課税）固定賃料です！
年間収入 336万円
売価 3500万円（税込み）→交渉します。（交渉内容は下記記載）
利回り 9.6％→
検査済み 無
契約期間 2023年12月1日～2043年11月末までの20年間（定借）
本物件の特徴はなんといっても定期借家契約の中身です。
中途解約は不可という条件になっております。それでも
貸主、借主双方期限内に解約する場合は、20年の残存期間の賃料を
支払って解約することが義務付けられています。
例えば、借主が契約開始3年で解約することになった場合は、
残存期間の17年間分の賃料を支払って解約することになります。
当然ながら貸主からの解約の場合も同じですが・・・。
従いまして、買主側（貸主）からみれば、契約上はとりっぱぐれがない内容に
なっております。
＊勿論例えば借主が自己破産等した場合は回収できません。
＊今回の借主さんは東大阪の宅建業者さんです。（プロ）
新設法人を作り（グループホーム運営専門の会社）ますので、その会社が
借主となります。ご安心ください。
あとの特徴としましては、基本戸建ての1棟貸し（戸建て賃貸）と同じですので、
かかる経費は固都税のみ。それ以外は不要です。
掃除代もなければ、光熱費（電気、水道）の支払いもありません。
すべて借主側で支払われます。
従いまして、毎月全額の賃料がそのまま通帳に残る。という事になります。
場所はIKEA鶴浜の近くです。というと分かりやすいでしょうか。
歩いて12分程度の距離にある場所です。周辺は工場、物流施設、住宅等が混在
するエリアです。
あとは価格の問題でしょうか。前回同じ売主さんの物件を仲介させていただいた
際も価格交渉しっかりさせていただきながら、売主さんもぎりぎり納得された
金額で交渉できました。
今回もなんとか買主様には良い利回りを確保いただき、かつ売主さんもなんとか利益が
出て納得されるギリギリのラインをせめていきますので、どうぞお任せください。
ご興味ございませんでしょうか？是非お気軽にお問合せください。