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八尾市から築古（昭和45年築）RC1棟ファミリーマンション6500万円利回り16.7％～土地146坪間口広い整形地です。建売用地としてもご検討ください。
2026年02月26日
本日は1件です。収益物件として所有するか、立ち退きしていただき解体して
建売用地として販売等されるかという物件になりますでしょうか。
価格8000万円ですが6500万円はOKいただきました。
（それ以下でも交渉します。後ほどご説明させていただきます。）
場所は近鉄大阪線の河内山本駅（1日の乗降者数約1.7万人。八尾市内では
近鉄八尾駅に次ぐ利用者の多い駅です。）から北へ大通りをまっすぐ歩いて、
小学校と高校（山本小学校、山本高校）の交差点を東へ入ったところに位置しております。
駅からそれなりの距離ではありますが、分かりやすい立地と小学校が近いので、
ファミリー層に人気のエリアと思料します。
建物の方からご説明させていただきます。
4階建てのワンフロア5戸の総戸数20戸。間取りは全戸2DKです。
現況20戸中15戸空き。5戸のみ入居中という状況です。
空室部分については未改装ですので、賃貸で回していく場合は改装費用が
別途必要です。
売主様個人で、この3年程賃貸募集一切されていません。
共用部は適宜修繕されています。
修繕履歴としては、令和2年に屋上防水、外壁塗装、令和4年に給水ポンプ交換
という履歴です。
しかしながら空室部分は手つかずです。
入居中の方の賃料は4.3～4.9万円（共益費含む）で入居中です。
現況収入は年間約280万円。現況利回り4.3％
満室想定は年間約1090万円。満室想定利回りは16％～という利回り感です。
しかしながら改装費が必ず必要になりますので、その点ご留意ください。
土地についてですが、敷地146坪です。
前面道路は公道で幅員は約5.8M。間口は約16Mある整形地です。
用途は1種低層住居専用地域で、建ぺい60％容積150％地区のキレイな区画
が立ち並ぶ住宅地です。
物件のとなりは創価学会の文化会館ですので、良し悪しはありますが、圧迫感
なく、雰囲気としては悪くありません。小学校も近いです。
周辺の土地取引は概ね60万円前後で推移しているエリアです。
単純な計算で恐縮ですが6500万円ですと土地値換算で坪単価44.5万円と
なり、土地値以下という物件です。更に価格交渉（5000万円目指し）して
いきますので、是非ご興味あればお気軽にお問合せください。
河内山本M
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住所 八尾市山本町北3丁目
交通 近鉄大阪線 河内山本駅 徒歩約16分
土地 約482.64㎡ 約146坪
用途 第1種低層住居専用地域
建ぺい 60％
容積 150％
前面道路 公道幅員約5.8Mに約16M接道しています。
地型 ほぼ整形地です。
建物 約1,000㎡ 約303坪
完成 昭和45年6月＊令和2年に大規模修繕工事済み
構造 RC造陸屋根4階建て
規模 2DK×20戸
駐車場 ３台（平置き）
満室想定 約1090万円
売価 8000万円→6500万円OKいただきました→更に交渉します。
利回り 16％～
検査済み 有
オートロック 無
エレベーター 無
ご検討よろしくお願いします！お気軽にお問合せください。